9月30日上午10时，海珠区琶洲南区HZ0305401-CZTB地块（即琶洲南401地块）正式开启限时竞拍。经过41轮激烈角逐，保利发展旗下广州穗鸿置业有限公司以总价38.17亿元竞得该地块，溢价率26.52%，直接楼面价55385元/㎡，扣除配建后折合楼面价56913元/㎡，成功跻身广州土拍楼面价TOP 8。
竞价过程：四家央国企角逐，保利笑到最后
本次出让共吸引保利发展、越秀地产、珠江实业和广州城投四家房企报名参拍，清一色为央国企背景。地块挂牌起始价301687万元，起始楼面价43777元/㎡，增价幅度2000万元。从限时竞价开始，各房企出价意愿强烈，基本每一回合均有报价参与，最终经过41轮竞价由保利发展成功摘得。
地块条件：琶洲稀缺纯宅地，容积率仅2.2
该地块为二类居住用地兼容其他交通设施用地，宗地面积31325㎡，计算容积率建筑面积68915㎡，容积率2.2，建筑限高80米。地块原为商务兼容商业用地，容积率高达6.0，今年7月调整用地性质后“摇身一变”成为涉宅用地，地块形态更加规整，并新增一条贯穿社区南北的中央绿轴，为高端产品开发预留了充足空间。配建要求相对较轻，仅需建设6班幼儿园及约1850㎡公建配套。
价值逻辑：产业红利+稀缺供给双重支撑
地块坐落于琶洲南区核心居住组团，紧邻琶洲CBD数字总部和琶洲会展片区，距离地铁11号、12号线赤沙站约700米，区位优越。三公里范围内商业、医疗、教育资源齐备，广州暨大港澳子弟学校已开学，北侧约35万㎡商业体正在招商。
从板块价值看，琶洲片区近十年出让宅地不超过10宗，住宅供应极为稀缺。对比周边近期成交，8月底华润置地以楼面价约6.14万元/㎡竞得琶洲南区石榴岗路地块，越秀地产6月以60706元/㎡拿下琶洲中二区地块，本次保利401地块地价相对更为友好，为后续操盘留出了更多空间。地块紧邻的保利天奕项目2026年8月网签成交均价达79722元/㎡，一二三期累计网签超700套，为区域价值提供了直接参照。
市场信号：中心区优质地块仍是“香饽饽”
值得关注的是，该地块属于“8·28”新政后挂牌成交的涉宅用地。根据9月30日广州发布的现房销售细则，8月28日后出让的商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，并优先选择现房销售。在此政策环境下，琶洲南401地块仍吸引四家央国企激烈竞逐，释放出明确信号：广州中心区优质地块依然受到市场高度认可，房企对核心区资产的配置意愿持续强劲。
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